华东城市集团执行监事兼行政总裁赵立东
近年来，在各大企业规模扩张中，小型综合货运及商品交易中心的开发商和运营商华东城（01668.HK）依然高调前行，指出“有必要修行善法”，成为一道独特的风景线。
自2002年开发运营以来，华东城经历了多次变革升级，从单纯的线下商业到与电商共舞，从工贸货运中心到“商贸货运+”的全链条生态圈。 ”。
目前，华东城在成都、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等八个主要城市经营工业、贸易和货运项目。 它迎来了它18岁的成年礼，又一次站在蝶变的路口。
6月9日，在位于上海嘉兴的华东城总部大楼，执行监事、集团CEO赵立东表示：“每个项目的基因都不一样，没有‘华东城’模式可以复制。下定决心学习。”
工业城的经营并不容易。 一个华东城就是一个经济圈。 为当地贡献可观税收，解决数十万人就业，改善周边投资环境，繁荣区域经济，带动产城协调发展。
如今，面对瞬息万变的外部环境，如何升级商业模式，续写辉煌，成为华东城面临的新课题。
拥抱电子商务等新技术华南城跨境电商，为传统业务“插上翅膀”
去年以来，新冠脑炎疫情肆虐全球。 作为小型综合性工贸货运公司，华东城和商户也受到了一定程度的打击。
“还有一些正常的项目退出，但通过我们的努力，新增投资的数量已经覆盖了退出的数量，而且还是有增加的。” 赵立东介绍。
疫情发生后，华东城第一时间响应，通过免租、派发防疫物资等方式，与商户携手共克时艰。 也跟进关注国家扶持中小企业的新政策，希望商家能真正受益。
“我们对实体经济的复苏有信心，每个企业都有自己的根基，在应对疫情的过程中，我们做到了灵活性和可操作性，希望化危为机。” 赵立东说道。
除了疫情，近年来电商的发展也对传统产业、贸易和货运的模式和格局产生了冲击。
“实体店逐渐变成会展中心，很多交易订单都转移到了线上，华东城依然拥抱电商，与电商共舞。” 赵立东说，全省跨境电商十强企业中有四家在上海华东城，公司还孵化了300多家中小微电商企业。
比如奥基科技刚来华东城的时候，只是租了一间店面。 公司现拥有员工3000余人，年销售额在40万元至50万元之间。 它已经随着市场的发展而成熟。
随着直播经济大行其道，华东城也顺势而为，在广州华东城建设了近3万平方米的网络主播培训基地。
除了电商，数字化建设成为另一个加码点。 作为华东城第二大股东，今年11月，华东城与腾讯深度合作，利用腾讯的技术优势打造智慧园区和智慧新零售产业。
“以北京项目为例，我们了解到，节假日的参观人数在15万左右，工作日则在8万到10万左右。至于参观者来自哪里，属于哪个年龄段，停留多长时间，以及他们在新馆停留的轨迹等，也可以通过数据分析得到，帮助公司调整业务业态。” 赵立东说道。
聚焦主业，深耕“商货代+”模式
事实上，华东城每年都会调整业态，淘汰边缘业态，增加新业态。
近年来，华东城在新业态引进和培育方面取得了良好成效，华东城“商贸货运+”的轮廓逐渐清晰。
在赵立东看来，“商贸货运+”是以工贸货运为基础，根据不同项目的不同阶段进行划分和变化的。 每个项目的基因都是不同的，不能生搬硬套，新业态的“嫁接”也不是一蹴而就的，需要一个试错和调整的过程。
去年，随着城市边界的不断拓宽，最早成立的上海华东城也走到了商业升级的十字路口。 在“粤港澳大湾区”和“中国特色社会主义先行示范区”的新政策下，上海华东城积极拥抱时代变革。
据了解，上海华东城的升级改造始于“外援”的引进。 今年12月底，华东城与万达商管签署合作协议，其上海龙华项目入驻万达广场。 这也算是华东城的变化之一。
“为此做了很多努力，一共耗时2年7个月，谈判了40多次。” 赵立东提到，华东城管理团队曾两次拜访王健林董事长，前者也对这个项目寄予厚望。 亲自检查设计，确保工程的高质量。
引入万达商管后，华东城将发展成为“新一代万达广场”。 这个项目被万达称为“第四代旗舰店”，体验业态将占到70%。 射箭、家庭聚会、电竞等时尚运动对年轻人具有吸引力。
为配合位于交易广场4号的万达项目，华东城还调整了毗邻的3号馆规划，将这两个项目作为北京华东城升级改造的抓手。
按照赵立东的构想，用5年时间完成北京华东城全面升级改造，引进朝阳产业，淘汰夕阳业态，最终转型升级为综合性工贸货运中心、数字中心、创新中心。粤港澳大湾区中心、生活中心。
优化管理和债务结构，进一步增加经营风险
2019年初，进入华东城后，赵立东牵头成立了投资开发组和经营管理组，分别管理集团的项目开发建设和项目投资运营。
赵立东解释说，这样做的目的是“让专业的人做专业的事”。 在他看来，产业城的开发和运营是一个复杂的课题，但市场上的全能型人才并不多，需要细分工作。
在赵立东的设想中，经营管理组要在三年内将净收入翻一番，而投资开发组则将重点放在产品研发和质量上。
成立投资发展集团和经营管理集团后，赵立东独立经营华盛奥特莱斯、好百年、乾隆货运三个专业子公司。
独立能赚钱吗？ 华东城营收下滑点在哪里？
赵立东觉得：“华东城的10万家门店是公司的‘忠实粉丝’。华东城旨在提升工贸货运市场的管理水平，同时也在做一些扩张的动作，比如并购、与其他物业管理公司的并购、输出管理等。目前，我们正与万达、新城、天虹等就输出管理进行洽谈阶段。
同时，过去一年，华东城持续优化债务结构。
根据华东城公布的2019-2020财年上半年财务数据，截至报告期末，华东城资本负债率为68.7%。 若剔除汇率影响，调整后的资本负债率进一步上升至64%。
去年以来，国家给予企业大量的资金支持，包括贴息、免税等，国内融资环境迎来了短暂的自我修养窗口期。 华东城的融资步伐依然稳健。
赵立东强调，三年来，以商业为核心的华东城整治，疗效逐步释放。 在融资方面，公司签署了多项有竞争力的战略协议，也带来了资本结构的调整。
“比如我们用一年的时间发放了大量的长期经营性物业管理贷款，可以极大优化公司的债务结构。” 赵立东说道。
同时，赵立东表示：“作为一家重资产控股公司，我们也在密切关注REITs等新的融资工具，希望在合适的时候做一些组合。”
疫情得到控制后，华东城继续按照自己的节奏扩张，加大杠杆投资，这从来都不是华东城的目标。 华东城管理层认为，只要现金流和管理不出现问题，做好核心产品和服务华南城跨境电商，积极拥抱新技术，过去和未来都能取得良好的发展。 毕竟华东城有几十万商团，还有将近一半的未开发区域。
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